Fonctionnement
Le statut de LMNP est un statut juridique et fiscal pour le loueur particulier. Il concerne donc toutes les locations meublées, en courte durée (type AirBnB) ou longues durées.
Pour bénéficier de ce statut intéressant, il faut répondre à deux conditions cumulatives :
– avoir des recettes (loyers charges comprises) inférieures à 23 000 €,
– les recettes provenant de la location meublée doivent être inférieures ou égaux aux autres revenus générés par le foyer fiscal.
Il existe deux régime fiscaux pour le Loueur Meublé Non Professionnel :
– le régime micro-BIC
– le régime réel
Le régime micro-BIC
Le régime réel
Principe
Lorsque vous optez pour le régime micro-BIC, l’État enlève 50 % des revenus au titre des charges présumées et vous taxe sur les 50 % restants.
Par exemple, si vos revenus locatifs sont de 10 000 €, les taxes (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) seront appliquées sur une base imposable de 5 000 €. Il est important de noter que le micro-BIC s’applique automatiquement si vous ne faites pas la démarche pour choisir le régime réel.
Principe
Lorsque vous optez pour le régime réel, vous avez l’obligation de tenir une comptabilité, qui vous permettra de déterminer votre résultat fiscal.
Ce résultat fiscal est la différence entre les produits (loyers chargés) et les charges (intérêts d’emprunts, assurance, taxe foncière, amortissement…). En général, ce régime est le plus avantageux ! On peut le confirmer en effectuant une étude personnalisée de votre investissement.
Seuils applicables
Le régime micro-BIC est possible jusqu’à un seuil de 77 700 € de chiffre d’affaires, 188 700 € en cas de logement classé.
Pour les revenus de l’année 2024, le gouvernement va abaisser ces seuils à 15 000 € pour les locations non classées et 100 000 € pour les locations classées.
Seuils applicables
Le régime réel est applicable à tout moment. Soit en dépassant les seuils du micro-BIC, soit en optant pour ce régime.
En optant pour ce régime, vous pouvez bénéficier de la réduction d’impôt en adhérant à un OGA (Organisme de Gestion Agréée), et donc minimiser les coûts de gestion !
Taux d’abattement
Location courte durée
Pour les revenus de l’année 2023, le taux d’abattement sur le chiffre d’affaires est de 50 % pour les locations touristiques. Les locations classées bénéficient d’un taux d’abattement de 71 %.
Pour les revenus de l’année 2024, le gouvernement va modifier ces taux à la baisse, à hauteur de 30 % et 50 % pour les meublés classés.
Location longue durée
Pour les revenus de l’année 2023, le taux d’abattement sur le chiffre d’affaires est de 50 %.
Pour les revenus de l’année 2024, le gouvernement va modifier ces taux à la baisse, à hauteur de 30 %.
Vous l’avez compris, le régime micro-BIC sera bientôt beaucoup moins intéressant que le régime réel !
Taux d’abattement
Aucun abattement n’est prévu au régime réel, puisque l’on déduit les charges réelles.
Néanmoins, l’amortissement calculé permet dans la plupart des cas de dépasser le taux d’abattement du régime micro-BIC.
C’est donc souvent le régime fiscal le plus intéressant !
Alors, comment choisir entre les deux régimes ?
Le régime réel, grâce à l’amortissement, permet de réaliser de nombreuses économies. Néanmoins, chaque investissement est unique. Il est par conséquent nécessaire de réaliser une étude personnalisée.
Cette étude peut vous permettre de choisir le meilleur régime fiscal, donc de minimiser l’impôt. Plusieurs centaines voire milliers d’euros peuvent être économisés chaque année ! La rentabilité de votre investissement s’en retrouve ainsi décuplée.
